Đầu tư bất động sản có nhiều hình thức và quy mô, bao gồm đầu tư bất động sản công nghiệp. Đây không phải là hình thức đầu tư bất động sản phổ biến nhất, nhưng nó có rất nhiều tiềm năng khi thực hiện đúng cách và có thể là cơ hội tuyệt vời để đa dạng hóa các khoản đầu tư của bạn.
Hiểu về bất động sản công nghiệp
Đầu tư vào bất động sản công nghiệp bao gồm việc mua, quản lý và cuối cùng là bán bất động sản. Giống như đầu tư vào bất động sản nhà ở, mục tiêu là ROI lớn, nhưng bạn sẽ phục vụ cho những người thuê nhà công nghiệp chứ không phải những người tìm kiếm nơi ở.
Nhiều người thuê tìm kiếm không gian công nghiệp cần không gian phân phối, nhưng không phải tất cả đều vậy. Điều quan trọng là hiểu được đặc điểm nhân khẩu học nơi bạn định đầu tư và những điểm khó khăn của họ.
Ví dụ về bất động sản công nghiệp
Một số ví dụ sử dụng phổ biến bao gồm:
- Kho hàng
- Trung tâm phân phối
- Phòng trưng bày
- Nhà máy sản xuất
- Kho lạnh
- Không gian linh hoạt (kết hợp giữa văn phòng và kho)
Lý do để đầu tư vào bất động sản công nghiệp
Có nhiều lý do để cân nhắc đầu tư vào bất động sản công nghiệp, thay vì đầu tư vào bất động sản nhà ở hoặc để mở rộng danh mục đầu tư của bạn, bao gồm:
- Nhu cầu cao: Sự gia tăng của thương mại điện tử, công nghệ internet như trung tâm dữ liệu và sản xuất đã làm tăng đáng kể nhu cầu về không gian bất động sản công nghiệp.
- Tỷ lệ chỗ trống thấp: Tính đến quý IV năm 2023, tỷ lệ chỗ trống của bất động sản công nghiệp trên toàn quốc trung bình là 5,2% so với 6,6% của bất động sản nhà ở .
- Hợp đồng cho thuê dài hạn: Thời hạn thuê đất công nghiệp kéo dài từ 3 đến 15 năm và thường có tùy chọn tăng tiền thuê hàng năm.
- Dòng tiền ổn định: Người thuê nhà công nghiệp có dòng tiền ổn định và có thể dự đoán được, giúp giảm nguy cơ người thuê vỡ nợ và đảm bảo dòng tiền thường xuyên.
- Khả năng phục hồi sau suy thoái kinh tế: Bất động sản công nghiệp thường có khả năng phục hồi sau suy thoái kinh tế miễn là khoản đầu tư nằm ở vị trí tốt và có nền tảng cơ bản vững chắc.
Bất động sản công nghiệp so với nhà ở và thương mại
Trước khi bắt đầu đầu tư bất động sản công nghiệp, điều quan trọng là phải hiểu được sự khác biệt giữa đầu tư bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại.
Mục đích và sử dụng
Bất động sản công nghiệp được dùng cho mục đích kinh doanh nặng, chẳng hạn như lưu trữ, sản xuất và chế biến. Nó có thể bị nhầm lẫn với bất động sản thương mại, nhưng chúng chủ yếu đề cập đến các doanh nghiệp tập trung vào lợi nhuận và hướng đến khách hàng hơn là làm việc hậu trường.
Đầu tư bất động sản thương mại cũng có thể bao gồm bất động sản nhà ở, như khu chung cư.
Cấu trúc cho thuê
Hợp đồng cho thuê công nghiệp thường dài hơn nhiều so với hợp đồng cho thuê thương mại hoặc dân dụng, kéo dài tới 15 năm hoặc lâu hơn. Điều này trái ngược với hợp đồng cho thuê thương mại, kéo dài từ ba đến năm năm, và hợp đồng cho thuê dân dụng, thường kéo dài một năm hoặc ít hơn.
Doanh thu của người thuê nhà
Do cơ cấu cho thuê dài hạn nên đầu tư bất động sản thương mại và công nghiệp có tỷ lệ người thuê nhà thấp nhất, có thể mang lại khoản tiết kiệm đáng kể về lâu dài.
Độ nhạy thị trường
So với đầu tư bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và thương mại dễ bị ảnh hưởng bởi thị trường hơn. Tuy nhiên, các ngành công nghiệp thường ít bị ảnh hưởng bởi thị trường hơn so với các doanh nghiệp thương mại. Đầu tư bất động sản công nghiệp có thể phải chịu sự suy giảm nhu cầu và các vấn đề về môi trường hoặc quy định.
Quy mô đầu tư
Bất động sản thương mại và công nghiệp thường là khoản đầu tư lớn hơn nhiều so với bất động sản nhà ở. Không chỉ giá mua cao hơn mà chúng còn đòi hỏi phải bảo trì nhiều hơn và có nhiều chi tiết phức tạp hơn mà bạn phải tập trung vào, bao gồm loại hợp đồng cho thuê, chẳng hạn như hợp đồng cho thuê ròng mà người thuê chịu trách nhiệm bảo trì.
Tiềm năng đánh giá cao
Đầu tư bất động sản thương mại và công nghiệp có tỷ lệ tăng giá cao hơn nhiều so với nhà ở. Nhưng giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, bạn phải chọn đúng địa điểm và loại hình để thấy được mức tăng giá mong muốn. Không có gì đảm bảo rằng chỉ vì bạn đầu tư vào bất động sản công nghiệp thì nó sẽ tăng giá.
Môi trường pháp lý
Các quy định và giấy phép cần thiết cho bất động sản nhà ở thường dễ điều hướng hơn nhiều so với thủ tục hành chính đối với bất động sản thương mại hoặc công nghiệp. Đầu tư thương mại và công nghiệp phải tuân thủ luật phân vùng nghiêm ngặt và quy định về xây dựng và phòng cháy chữa cháy.
Chiến lược đầu tư bất động sản công nghiệp
Giống như bất động sản nhà ở, đầu tư bất động sản công nghiệp cũng có một số chiến lược, bao gồm đầu tư trực tiếp, quỹ đầu tư bất động sản (REIT), đầu tư chủ động và thụ động, và đa dạng hóa.
Đầu tư trực tiếp với sàn
Danh mục đầu tư bất động sản công nghiệp trực tiếp có nghĩa là bạn đầu tư tích cực vào bất động sản hoặc các bất động sản. Bạn chịu trách nhiệm quản lý các bất động sản và phải huy động vốn cần thiết để mua và vận hành chúng. Bạn có thể thực hiện việc này một mình hoặc với một nhóm đầu tư bất động sản, nhưng cuối cùng, bạn chịu trách nhiệm về mọi khía cạnh của khoản đầu tư.
Trong khi đó, các sàn hoặc các tổ hợp cung cấp một cơ hội tương tự để đầu tư vào bất động sản công nghiệp mà không cần mức độ trách nhiệm lớn. Thay vào đó, bạn đầu tư thụ động vào một công ty xử lý mọi khía cạnh của đầu tư bất động sản, trong khi bạn thu thập cổ tức khi mọi thứ diễn ra tốt đẹp.
Bạn chỉ cần số vốn ít hơn nhiều vì bạn đầu tư số tiền mình muốn vào công ty thay vì mua đứt bất động sản.
Phương pháp đầu tư chủ động và thụ động
Khi đầu tư vào bất động sản, bạn có thể là nhà đầu tư chủ động hoặc thụ động. Nhà đầu tư chủ động đóng vai trò không thể thiếu trong việc mua lại, quản lý và duy trì bất động sản. Nói cách khác, bạn trở thành chủ nhà và chịu trách nhiệm cho mọi khía cạnh của khoản đầu tư.
Mặt khác, phương pháp đầu tư thụ động chỉ yêu cầu bạn phải có vốn, mọi quyết định khác đều do công ty hoặc cá nhân sở hữu bất động sản quyết định.
Sàn đầu tư là cách phổ biến để đầu tư thụ động vào bất động sản vì bạn chọn một công ty bất động sản để đầu tư và tin tưởng vào các quyết định liên quan đến bất động sản.
Một số nhà đầu tư lựa chọn đầu tư chủ động hoặc thụ động, trong khi những người khác đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình bằng nhiều chiến lược đầu tư khác nhau.
Sự đa dạng hóa trong danh mục đầu tư bất động sản công nghiệp
Sự đa dạng hóa là chìa khóa trong danh mục đầu tư bất động sản, bất kể chiến lược bạn chọn là gì.
Đầu tiên, hãy xác định xem bạn thích đầu tư ngắn hạn hay dài hạn, hoặc cân nhắc kết hợp cả hai để tận dụng những diễn biến trên thị trường ngắn hạn và dài hạn.
Tiếp theo, hãy cân nhắc cách bạn sẽ đa dạng hóa loại hình bất động sản công nghiệp mà bạn đầu tư, bao gồm:
- Kho hàng
- Kho lạnh
- Đất công nghiệp
- Xây dựng công nghiệp theo yêu cầu
- Lắp ráp nhẹ
- Sản xuất nặng
- Trung tâm dữ liệu
- Phòng trưng bày công nghiệp
- Lưu trữ trong nhà/ngoài trời
- Kho hàng rời
Sau đó, hãy cân nhắc đa dạng hóa khoản đầu tư của bạn vào nhiều loại bất động sản công nghiệp khác nhau (Loại A, B hoặc C).
Điều quan trọng là phải đa dạng hóa để giảm rủi ro thua lỗ khi đầu tư.
Quá trình mua lại
Quá trình mua lại có nhiều bước, giống như trong đầu tư bất động sản nhà ở và thương mại. Thực hiện thẩm định và có kế hoạch là ưu tiên hàng đầu của kế hoạch.
Nhận dạng
Việc tìm kiếm khoản đầu tư bất động sản công nghiệp phù hợp đòi hỏi rất nhiều công sức. Trước tiên, hãy xác định các tiêu chí bạn muốn bất động sản đáp ứng, vì điều này sẽ hướng dẫn quá trình tìm kiếm của bạn.
Xác định những gì bạn muốn trong danh mục đầu tư của mình và liệu bạn tập trung vào tiền thuê nhà có lợi nhuận cao hay tăng trưởng vốn dài hạn. Biết được mục tiêu của mình sẽ thu hẹp lựa chọn của bạn dựa trên hồ sơ người thuê, vị trí và tiềm năng.
Bạn phải đánh giá tình hình tài chính của bất động sản để xác định xem nó có phù hợp với mục tiêu của bạn hay không. Xem xét các hợp đồng thuê hiện tại của bất động sản và tiềm năng trong tương lai dựa trên xu hướng của khu vực.
Thực hiện nghiên cứu thị trường
Đánh giá cẩn thận tình hình tài chính của từng bất động sản. Xem xét dự báo dòng tiền, doanh thu và chi phí. Điều này sẽ giúp bạn xác định xem nó có phù hợp với mục tiêu đầu tư của bạn hay không.
Hãy xem xét các yếu tố như tỷ lệ vốn hóa và lợi nhuận tiền mặt. Xem xét các chỉ số kinh tế của khu vực, nhu cầu địa phương và các kế hoạch phát triển trong tương lai.
Thực hiện thẩm định
Điều quan trọng là bạn phải đánh giá cẩn thận từng bất động sản và tính khả thi của nó. Xem xét tình trạng vật lý của nó và đánh giá cấu trúc của nó. Ngoài ra, hãy xem xét bất kỳ bảo hành hoặc hợp đồng dịch vụ hiện có nào và xem xét kỹ lưỡng quyền sở hữu để đảm bảo bất động sản có thể được chuyển nhượng hợp pháp.
Làm việc với nhóm pháp lý của bạn để đảm bảo tuân thủ quy hoạch và xác định xem bất động sản có bất kỳ quyền lợi nào có thể gây trở ngại cho khoản đầu tư của bạn hay không.
Ngoài ra, hãy đánh giá kỹ tình hình tài chính của bất động sản. Xem xét các số liệu trong quá khứ và dự báo tương lai so với xu hướng thị trường để đảm bảo đó là quyết định đúng đắn.
Quản lý Bất động sản Công nghiệp
Việc quản lý bất động sản công nghiệp đòi hỏi những nhiệm vụ cụ thể, bao gồm:
- Quản lý chi phí: Đảm bảo tất cả các chi phí cần thiết ở mức thấp nhất có thể là chìa khóa để có lợi nhuận cao hơn. Việc lập ngân sách và quản lý tiền hợp lý đảm bảo khoản đầu tư có cơ hội thành công cao hơn.
- Quan hệ với người thuê nhà: Có thể giao tiếp đúng cách với người thuê nhà là điều quan trọng. Nếu bạn đang thuê nhà dài hạn, bạn muốn có mối quan hệ vững chắc giữa người thuê nhà và chủ nhà với sự tin tưởng ở cả hai bên. Xác định phương pháp giao tiếp tốt nhất và cách giải quyết vấn đề ngay từ đầu.
- Bảo trì: Việc tạo ra một kế hoạch bảo trì mà bạn và người thuê nhà đồng ý là rất quan trọng. Hãy chắc chắn xác định ai chịu trách nhiệm thực hiện và trả tiền cho những nhiệm vụ nào.
Kết luận
Đầu tư bất động sản công nghiệp có thể là một cách tuyệt vời để đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn. Cho dù bạn đầu tư trực tiếp và trở thành chủ nhà hay đầu tư qua sàn, thì đây là một cách tuyệt vời để bù đắp rủi ro khi chỉ đầu tư vào bất động sản nhà ở, mang đến cho bạn cơ hội đạt được lợi nhuận cao.
