HELOC (hạn mức tín dụng thế chấp nhà) là hạn mức tín dụng luân chuyển sử dụng vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn làm tài sản thế chấp và hoạt động tương tự như thẻ tín dụng. Số tiền bạn có thể vay (hạn mức tín dụng) sẽ được bổ sung khi bạn trả hết số tiền đã vay.
HELOC được cung cấp bởi các ngân hàng, hợp tác tín dụng, công ty môi giới cho vay và các tổ chức cho vay trực tuyến.
Tương tự như thẻ tín dụng, HELOC có thể được sử dụng cho hầu hết mọi mục đích, mặc dù chúng thường được sử dụng cho các dự án cải tạo nhà hoặc mở rộng nhà. Một số người cũng sử dụng chúng để hợp nhất nợ thẻ tín dụng.
Vay từ HELOC rất dễ dàng. Hầu hết các bên cho vay đều cung cấp thẻ ghi nợ hoặc sổ séc cho phép bạn rút tiền nhanh chóng. Bạn có thể rút tiền từ tài khoản thường xuyên tùy thích, miễn là bạn không vượt quá hạn mức tín dụng.
Không giống như các khoản vay truyền thống, HELOC không có khoản thanh toán cố định hàng tháng. Thay vào đó, bạn có thể thực hiện các khoản thanh toán chỉ trả lãi miễn là tài khoản vẫn mở (thời hạn rút tiền).
Nếu số tiền vay không được trả hết vào cuối thời hạn rút tiền, bạn có thể phải trả toàn bộ số tiền nợ.
Một số bên cho vay có thể cung cấp cho bạn tùy chọn chuyển đổi số dư thành khoản vay truyền thống với thời hạn hoàn trả cố định và các khoản thanh toán hàng tháng đều đặn. Thời hạn rút tiền HELOC thông thường là 10 năm, sau đó là thời hạn hoàn trả 20 năm.
HELOC cũng có lãi suất thay đổi, nghĩa là bạn sẽ cần biết lãi suất hiện tại mỗi lần vay tiền. Một hạn mức tín dụng thế chấp nhà cũng sẽ có chi phí đóng cửa , có thể là 2% đến 5% hạn mức tín dụng.
Làm thế nào để có được HELOC
Việc vay vốn thế chấp nhà rất đơn giản và có thể hoàn tất theo các bước sau.
1. Đánh giá vốn chủ sở hữu của bạn
Số tiền vốn chủ sở hữu bạn cần cho HELOC thay đổi tùy theo bên cho vay, nhưng thường tối thiểu là 15% đến 20%. Vốn chủ sở hữu là giá trị thị trường hiện tại của ngôi nhà của bạn trừ đi số tiền bạn nợ.
Ví dụ, nếu giá trị thị trường hiện tại của ngôi nhà của bạn là 300.000 đô la và bạn vẫn còn nợ 200.000 đô la tiền thế chấp, thì bạn có 100.000 đô la tiền vốn chủ sở hữu.
2. Nghiên cứu người cho vay
Trước khi chính thức nộp đơn xin HELOC, bạn nên tìm hiểu nhiều bên cho vay để so sánh các mức lãi suất, phí và điều khoản và điều kiện khác nhau. Điều này giúp bạn xác định lựa chọn nào là tốt nhất.
3. Nộp đơn xin HELOC
Sau khi bạn đã chọn được bên cho vay, hãy điền vào đơn xin HELOC để bắt đầu quá trình phê duyệt khoản vay. Bên cho vay có thể yêu cầu thẩm định tài sản của bạn để xác định giá trị thị trường hiện tại và xác minh vốn chủ sở hữu của bạn.
Để đảm bảo bạn có thể trả được số tiền đã vay, bên cho vay có thể yêu cầu thêm thông tin để xác minh thông tin việc làm và tài chính của bạn.
4. Đóng khoản vay
Tương tự như thế chấp, các hạn mức tín dụng thế chấp nhà phải trải qua quá trình đóng sổ trước khi bạn có thể bắt đầu vay tiền. Khi đóng sổ, bạn sẽ ký thỏa thuận HELOC và các tài liệu khác. Sau khi tài khoản được thiết lập, bạn có thể bắt đầu rút tiền từ hạn mức tín dụng mới của mình.
Tôi có thể vay bao nhiêu tiền bằng HELOC?
Số tiền bạn có thể vay bằng HELOC dựa trên số vốn chủ sở hữu bạn có trong nhà, điểm tín dụng và các khoản nợ hiện tại của bạn. Người cho vay cũng sẽ xem xét tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) của bạn. Tùy thuộc vào người cho vay, số tiền bạn có thể vay bằng HELOC có thể lên tới 85% vốn chủ sở hữu của bạn.
Giả sử giá trị thị trường hiện tại của ngôi nhà của bạn là 350.000 đô la và bạn nợ 250.000 đô la tiền thế chấp. Điều đó có nghĩa là bạn có 100.000 đô la vốn chủ sở hữu nhà (350.000 đô la – 250.000 đô la). Người cho vay có thể chấp thuận cho bạn HELOC lên đến 85.000 đô la, tức là 85% vốn chủ sở hữu của bạn.
Cách trả nợ HELOC
Việc trả lại số tiền bạn vay từ HELOC khác với khoản vay trả góp. Với khoản vay thế chấp nhà, bạn nhận được khoản thanh toán một lần cho toàn bộ số tiền và sau đó trả lại tiền theo thời gian với các khoản thanh toán cố định hàng tháng, trong đó bạn sẽ trả lãi và gốc.
Tuy nhiên, với hạn mức tín dụng thế chấp nhà, bạn có thể vay tiền thường xuyên tùy thích, miễn là bạn không vượt quá hạn mức tín dụng. Sau đó, bạn có thể trả nợ theo định kỳ để bổ sung tín dụng khả dụng của mình.
Bạn cũng có tùy chọn với HELOC là trả lãi cho số tiền bạn vay và hoãn thanh toán gốc cho đến khi kết thúc thời hạn rút tiền. Tùy thuộc vào bên cho vay, bạn có thể được yêu cầu thanh toán một khoản thanh toán lớn cho số dư hoặc bạn có thể tái cấp vốn thành khoản vay truyền thống.
Sử dụng HELOC để mua bất động sản
Sử dụng HELOC để mua bất động sản là một chiến lược mà nhiều nhà đầu tư bất động sản sử dụng để nhanh chóng tăng danh mục đầu tư của họ. Nếu bạn đã sở hữu một bất động sản, bạn có thể sử dụng vốn chủ sở hữu để có được HELOC. Sau đó, bạn vay tiền từ đó để sử dụng làm khoản thanh toán ban đầu cho một ngôi nhà khác.
Ví dụ, nếu bạn có vốn chủ sở hữu là 100.000 đô la trong một bất động sản, bạn có thể có được HELOC lên đến 85.000 đô la. Sau đó, bạn có thể rút tối đa 85.000 đô la để sử dụng làm khoản thanh toán ban đầu khi mua một bất động sản khác.
Điều quan trọng cần nhớ là nếu bạn sử dụng HELOC để mua bất động sản, bạn sẽ phải trả hai khoản vay: hạn mức tín dụng và khoản thế chấp.
Hãy chắc chắn rằng bạn đánh giá cẩn thận mọi khoản đầu tư mà bạn đang cân nhắc để đảm bảo bạn sẽ kiếm đủ tiền từ khoản đầu tư đó để trả lại số tiền đã vay.
Ưu và nhược điểm của HELOC
Vì chúng có thể được sử dụng cho hầu hết mọi thứ, HELOC là lựa chọn vay phổ biến. Tuy nhiên, trước khi bạn nộp đơn xin hạn mức tín dụng thế chấp nhà, hãy cân nhắc cả ưu và nhược điểm của chúng để đảm bảo rằng đó là lựa chọn vay tốt nhất cho nhu cầu của bạn.
Ưu điểm
Nếu bạn muốn chuyển đổi giá trị tài sản thế chấp của ngôi nhà thành tiền để thực hiện dự án cải tạo hoặc mục đích khác, bạn cần cân nhắc một số lợi thế của HELOC.
Những ưu điểm có thể bao gồm:
- Giải pháp thay thế chi phí thấp cho thẻ tín dụng hoặc các khoản vay cá nhân
- Số tiền bạn vay có thể được sử dụng cho hầu hết mọi thứ
- Điều khoản thanh toán linh hoạt
- Luân chuyển, nghĩa là tiền có thể được vay lại sau khi trả hết
- Có thể khấu trừ thuế trong một số trường hợp nhất định
Nhược điểm
Tín dụng thế chấp nhà có thể không phải là lựa chọn vay tốt nhất cho mọi tình huống.
Những nhược điểm của HELOC có thể bao gồm:
- Ngôi nhà của bạn đóng vai trò là tài sản thế chấp và có thể bị tịch thu nếu bạn vỡ nợ
- Chi phí đóng cửa có thể là 2% đến 5% hạn mức tín dụng
- Lãi suất có thể điều chỉnh sẽ dao động theo thời gian
Các giải pháp thay thế cho khoản tín dụng thế chấp nhà
Người sở hữu nhà có thể sử dụng hạn mức tín dụng thế chấp nhà hoặc tái cấp vốn rút tiền mặt thay vì HELOC. Các khoản vay cá nhân và thẻ tín dụng cũng là những lựa chọn cần cân nhắc. Mặc dù chúng tiện lợi, nhưng bạn có thể phải trả lãi suất cao hơn nhiều khi sử dụng thẻ tín dụng so với các lựa chọn vay khác.
HELOC so với khoản vay thế chấp nhà
HELOC và các khoản vay thế chấp nhà đều sử dụng vốn chủ sở hữu của bất động sản làm tài sản thế chấp và có chi phí đóng cửa. Tuy nhiên, HELOC là một hạn mức tín dụng luân chuyển, trong khi khoản vay thế chấp nhà là khoản vay trả góp, trong đó bạn thực hiện các khoản thanh toán cố định hàng tháng cho số tiền bạn vay.
Các khoản vay thế chấp nhà và HELOC đều cho phép bạn khai thác vốn chủ sở hữu trong nhà của mình, nhưng cách bạn trả lại số tiền bạn vay thì khác nhau. HELOC cho phép bạn vay, trả và vay lại, trong khi khoản vay thế chấp nhà là khoản vay một lần.
Ngoài ra, lãi suất tính cho các khoản vay HELOC thường thay đổi, trong khi khoản vay thế chấp nhà có lãi suất cố định.
HELOC so với tái cấp vốn rút tiền mặt
Tùy chọn vay mà bạn chọn sẽ quyết định cách bạn trả lãi cho số tiền bạn vay. Với HELOC, bạn sẽ có được một hạn mức tín dụng sử dụng vốn chủ sở hữu của ngôi nhà mà bạn có thể rút ra khi cần.
Tuy nhiên, với việc tái cấp vốn rút tiền mặt, bạn sẽ có được khoản thế chấp mới cho ngôi nhà của mình. Khoản thế chấp mới sẽ có số tiền cao hơn số tiền bạn nợ cho ngôi nhà của mình. Số tiền mặt bạn vay thêm có thể được sử dụng cho bất cứ điều gì bạn thích.
Tái cấp vốn rút tiền mặt có thể được ưa chuộng hơn khi lãi suất tăng. Vì HELOC có lãi suất thay đổi nên bạn không thể dự đoán được mình sẽ phải trả bao nhiêu cho số tiền bạn vay. Tuy nhiên, với tái cấp vốn rút tiền mặt, bạn có thể khóa lãi suất khi khoản vay được tạo, điều này giúp ích cho việc lập ngân sách.
Bạn có nên sử dụng HELOC không?
HELOC phù hợp nhất khi bạn cần vay tiền định kỳ, chẳng hạn như khi bạn đang cải tạo nhà. Với dự án cải tạo, bạn có thể cần vay tiền để mua sàn mới chẳng hạn. Khi bạn đã sẵn sàng cho giai đoạn cải tạo tiếp theo, bạn có thể vay thêm.
HELOC cũng có thể là một lựa chọn vay tuyệt vời cho các nhà đầu tư bất động sản vì nó cho phép bạn chỉ thanh toán lãi trong thời gian rút tiền.
Ví dụ, nếu bạn sử dụng chiến lược sửa chữa rồi lật ngược , bạn có thể vay số tiền cần thiết để cải tạo nhà, trả lãi và sau đó trả lại số tiền đã vay sau khi bán nhà.
Khoản vay thế chấp nhà có thể là lựa chọn vay tốt hơn khi lãi suất tăng là mối lo ngại. Nó cho phép bạn khóa lãi suất khi khoản vay được tạo và thực hiện các khoản thanh toán cố định hàng tháng trong một thời hạn cố định.
Câu hỏi thường gặp về Tín dụng thế chấp nhà (HELOC)
Mặc dù HELOC là lựa chọn vay tốt cho nhiều mục đích, nhưng chúng có thể không lý tưởng cho mọi mục đích. Sau đây là một số câu hỏi thường gặp để giúp bạn quyết định xem HELOC có phải là khoản vay tốt nhất cho nhu cầu của bạn hay không.
Bạn cần bao nhiêu vốn chủ sở hữu cho HELOC?
Số vốn chủ sở hữu bạn cần cho HELOC sẽ khác nhau tùy thuộc vào bên cho vay. Hầu hết bên cho vay yêu cầu bạn phải có ít nhất 15% đến 20% vốn chủ sở hữu trong một ngôi nhà trước khi họ chấp thuận cho bạn vay HELOC.
Phải mất bao lâu để nhận được HELOC?
Thời gian để có được HELOC là một yếu tố khác thay đổi tùy thuộc vào bên cho vay. Có thể mất từ hai tuần đến hai tháng kể từ khi bạn nộp đơn xin HELOC cho đến khi đóng sổ. Trong thời gian này, thông tin tài chính của bạn sẽ được xác minh và đánh giá, và ngôi nhà của bạn sẽ được định giá.
Lãi suất HELOC có được khấu trừ thuế không?
Nhờ Đạo luật Cắt giảm Thuế và Việc làm năm 2017, lãi suất trả cho HELOC được khấu trừ thuế theo một số điều kiện nhất định. Số tiền bạn vay phải được sử dụng để cải thiện nhà trên bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp. Lãi suất tính cho số tiền bạn vay cho những mục đích khác, như học phí đại học, hợp nhất nợ hoặc kỳ nghỉ, không được khấu trừ thuế.
Bạn có thể tái cấp vốn cho khoản vay HELOC không?
Một số HELOC yêu cầu thanh toán bong bóng vào cuối thời hạn rút tiền và không tự động chuyển thành kỳ hạn trả nợ. Nếu bạn có HELOC yêu cầu thanh toán bong bóng, bạn có thể tái cấp vốn thành khoản vay thông thường để tận dụng lãi suất cố định và thời hạn trả nợ cố định.
