Khấu hao trong bất động sản là gì?

Bạn có thể đã nghe nói về khấu hao thiết bị và các mặt hàng khác trong kinh doanh, nhưng bạn có biết khấu hao trong bất động sản là có thể không? Trên thực tế, đây là một trong những khoản khấu trừ quan trọng nhất mà bạn có thể thực hiện với tư cách là nhà đầu tư bất động sản, vì nó làm giảm thu nhập chịu thuế của bạn mỗi năm khi bạn có một bất động sản đang hoạt động và có sẵn để cho thuê.

Vậy khấu hao bất động sản là gì và nó hoạt động như thế nào? 

Điều đó có nghĩa là gì khi bất động sản mất giá

Bất động sản mất giá theo thời gian, nghĩa là giá trị của nó sẽ giảm dần theo thời gian so với giá trị khi bạn mua nó. Điều này là do hao mòn thông thường và mục đích sử dụng.

Việc khấu hao có thể giúp bù đắp thu nhập kiếm được từ việc sở hữu bất động sản cho thuê, chẳng hạn như thu nhập cho thuê hoặc bất kỳ khoản thu nhập nào khác từ các tiện nghi khác được cung cấp. 

Khấu hao không phải là số tiền bạn chi ra hoặc kiếm được; thay vào đó, nó là một thuật ngữ kế toán giúp giảm thu nhập trên giấy tờ và giảm nghĩa vụ thuế của bạn.

Phương pháp khấu hao phổ biến nhất là gì?

Có hai loại khấu hao: khấu hao theo đường thẳng và khấu hao nhanh. Tuy nhiên, khấu hao theo đường thẳng là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất. Đây là phương pháp đơn giản nhất vì nó cung cấp một khoản khấu hao cố định hàng năm dựa trên cơ sở chi phí của bất động sản.

Khấu hao nhanh cho phép chủ sở hữu bất động sản khấu trừ phần trăm lớn hơn trên cơ sở chi phí trong năm đầu tiên hoặc vài năm đầu tiên nhưng không để lại bất kỳ khoản khấu hao nào trong thời gian còn lại của vòng đời hữu ích.

Tính khấu hao

Để tính khấu hao bất động sản, bạn phải biết những điều sau:

• Cơ sở chi phí của bất động sản (giá mua, cộng với bất kỳ chi phí mua lại nào khác)
• Tuổi thọ hữu ích dự kiến ​​(IRS sử dụng 27,5 năm)

Khi tính toán cơ sở chi phí của bất động sản, hãy xác định giá mua cộng với mọi chi phí vốn, bao gồm:

• Phí pháp lý
• Khảo sát
• Bảo hiểm quyền sở hữu
• Phí ghi âm

Từ cơ sở chi phí, bạn phải trừ đi giá trị đất vì đất không mất giá.

Ví dụ, bạn đã mua một bất động sản với giá 275.000 đô la. Người thẩm định xác định lô đất có giá trị là 20.000 đô la và chi phí vốn của bạn để mua bất động sản là 4.000 đô la. Cơ sở chi phí của bạn cho bất động sản như sau:

• Giá mua 275.000 đô la
• Trừ đi giá trị đất là 20.000 đô la
• Thêm 4.000 đô la chi phí vốn

Cơ sở chi phí của bạn là 259.000 đô la. Nếu bạn đưa bất động sản vào sử dụng trước ngày 1 tháng 1, bạn sẽ chia 259.000 đô la cho 27,5 năm để khấu hao hàng năm là 9.418,18 đô la.

Lợi ích về thuế của khấu hao bất động sản

Khấu hao ảnh hưởng rất lớn đến nghĩa vụ thuế của bạn trong năm vì đây là khoản chi phí theo Biểu E làm giảm trực tiếp thu nhập của bạn. 

Khấu hao làm giảm thu nhập của bạn và ảnh hưởng đến lãi hoặc lỗ ròng của bạn đối với bất động sản. Bạn kết hợp khấu hao với các chi phí khác để giảm nghĩa vụ thuế chung của bạn.

Cái gì không thể khấu hao?

Ngoài đất đai, còn có một số chi phí khác mà bạn không thể sử dụng trong chi phí mua lại để xác định cơ sở giá thành của một bất động sản.

Bao gồm một số loại phí thanh toán nhất định, chẳng hạn như:

• Điểm xuất phát
• Phí bảo hiểm thế chấp
• Phí bảo hiểm cháy nổ
• Phí thẩm định

Bạn cũng không thể khấu hao tài sản mà bạn đã mua và bán trong cùng năm hoặc thiết bị được sử dụng để cải thiện cơ bản cho tài sản.

Khi nào tôi có thể bắt đầu khấu hao tài sản của mình?

Khấu hao bất động sản bắt đầu khi bất động sản được đưa vào sử dụng hoặc sẵn sàng phục vụ. 

Ví dụ, giả sử bạn mua một bất động sản cho thuê vào ngày 5 tháng 1, nhưng phải mất ba tháng để cải tạo, cho phép cho thuê vào ngày 1 tháng 5. Bạn có thể bắt đầu khấu hao vào ngày 1 tháng 5, ngay cả khi bất động sản đó chưa được cho thuê.

Khấu hao là bao nhiêu?

Số tiền khấu hao bạn có thể khấu trừ thay đổi tùy theo cơ sở chi phí của bất động sản và thời điểm bạn đưa bất động sản vào sử dụng. Bạn không thể khấu trừ khấu hao cho những lần bạn để bất động sản nhàn rỗi, không cho thuê.

Đối với mỗi năm đầy đủ mà bất động sản được đưa vào sử dụng, bạn có thể khấu trừ 3,636% cơ sở chi phí của mình. Nếu bạn đưa bất động sản vào sử dụng giữa năm hoặc bất kỳ lúc nào sau ngày 1 tháng 1, bạn sẽ nhận được một khoản khấu hao theo tỷ lệ cho năm đó. Số tiền theo tỷ lệ phụ thuộc vào thời điểm bạn đưa bất động sản vào sử dụng:

Điều này có nghĩa là bạn có thể khấu hao 3.636 đô la mỗi năm cho mỗi 100.000 đô la chi phí cơ sở của bất động sản trong mỗi năm đầy đủ mà bất động sản được đưa vào sử dụng.

Thu hồi khấu hao là gì?

Khấu hao tài sản là một lợi ích khi bạn sở hữu bất động sản đầu tư. Tuy nhiên, khi bạn bán bất động sản để kiếm lời, IRS muốn phần thu nhập của họ dưới dạng khấu hao được thu hồi lại.

Hoàn trả khấu hao có nghĩa là bạn phải trả thuế cho bất kỳ khoản khấu hao nào đã thực hiện trong thời gian bạn sở hữu bất động sản với mức thuế suất 25%. 

Bất kỳ khoản thu nhập từ vốn nào đối với bất động sản vượt quá mức khấu hao được hoàn lại đều phải chịu thuế theo mức thu nhập từ vốn là 0%, 15% hoặc 20%, tùy thuộc vào mức thuế suất của bạn.

Chiến lược quản lý khấu hao như một nhà đầu tư bất động sản

Để quản lý khấu hao và tận dụng tối đa khoản khấu trừ, hãy cân nhắc những điều sau:

• Duy trì tuổi thọ hữu ích của tài sản bằng cách bảo trì thường xuyên.
• Thực hiện cải tiến và nâng cấp để tăng giá trị cơ sở của bất động sản.
• Tái đầu tư lợi nhuận, chẳng hạn như thông qua giao dịch 1031 , để tránh khấu hao trở lại.

Kết luận

Câu trả lời cho câu hỏi khấu hao trong bất động sản là gì là quan trọng, vì đây là một trong những khoản khấu trừ chính mà bạn có thể thực hiện với tư cách là nhà đầu tư bất động sản. Bạn có thể liên tục tăng khấu hao bằng cách cải thiện bất động sản và duy trì hoạt động kinh doanh.

Bạn cũng có thể tránh khấu hao lại bằng cách tận dụng các giao dịch tương tự 1031 cho đến khi bạn sẵn sàng ngừng đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, trong khi bạn đầu tư, khấu hao là một trong những khoản khấu trừ quan trọng nhất mà bạn có thể thực hiện.