Hiểu về đòn bẩy trong bất động sản

Sau đây là hướng dẫn ngắn gọn về cách đòn bẩy tài sản hoạt động trong bất động sản:

• Đầu tư ban đầu: Nhà đầu tư bất động sản sử dụng tiền của mình cho khoản đầu tư ban đầu—thường là khoản thanh toán ban đầu ít nhất là 20%. Tuy nhiên, số tiền có thể nhiều hơn hoặc ít hơn, tùy thuộc vào các điều khoản cho vay.
• Quyền sở hữu bất động sản: Sau khi đảm bảo khoản vay thế chấp và hoàn tất giao dịch, nhà đầu tư sẽ có toàn quyền sở hữu và kiểm soát bất động sản. Mặc dù họ chỉ đầu tư ban đầu một khoản nhỏ.
• Trả nợ vay: Nhà đầu tư thực hiện các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng đều đặn. Khi khoản vay thế chấp được trả hết, vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư tăng lên. Thông thường, thu nhập cho thuê sẽ trang trải các khoản thanh toán hàng tháng hoặc số tiền vay sẽ được trả hết khi bất động sản được bán.
• Tiềm năng lợi nhuận: Một bất động sản có đòn bẩy có tiềm năng lợi nhuận từ việc tăng giá, thu nhập cho thuê hoặc khi bán. Tuy nhiên, biến động thị trường, thay đổi lãi suất và khấu hao có thể ảnh hưởng đến hiệu suất đầu tư.

Với khoản đầu tư ban đầu tương đối nhỏ, các giao dịch đòn bẩy thông qua hình thức cho vay mang lại tiềm năng lợi nhuận đầu tư lớn hơn.

Ví dụ về việc mua bất động sản bằng đòn bẩy tài chính

Để xem đòn bẩy tiêu chuẩn trong bất động sản có thể hoạt động như thế nào, chúng ta hãy xem xét hai ví dụ: mua bằng tiền mặt hoàn toàn so với khoản thanh toán trước là 25%. Giả sử thu nhập cho thuê và giá trị tài sản tăng 8% hàng năm và chi phí tăng 5%.

Nhà đầu tư mua một bất động sản hoàn toàn bằng tiền mặt với giá 120.000 đô la. Sau năm năm, giá trị bất động sản tăng lên 163.259 đô la và lợi nhuận tiền mặt là 12%. Do đó, bất động sản sẽ mang lại lợi nhuận đầu tư là 36%.

Nhà đầu tư khác của chúng tôi trả trước 25% là 30.000 đô la cho một bất động sản có giá trị 120.000 đô la. Sau năm năm, bất động sản cũng tăng giá trị lên 163.259 đô la. Tuy nhiên, khi so sánh lợi nhuận tiền mặt trên tiền mặt, nhà đầu tư này có lợi nhuận gần 30%—cao hơn 2,5 lần so với nhà đầu tư toàn tiền mặt. Lợi nhuận vốn chủ sở hữu lớn hơn vì nhà đầu tư đã đầu tư ban đầu ít hơn.

Đòn bẩy dương so với đòn bẩy âm

Mặc dù đòn bẩy có thể khuếch đại lợi nhuận đầu tư, nhưng điều quan trọng là phải cân nhắc đến những rủi ro tiềm ẩn của đòn bẩy. Lý tưởng nhất là lợi nhuận đầu tư vượt quá chi phí vay, dẫn đến đòn bẩy dương. Tuy nhiên, đòn bẩy âm có thể xảy ra khi chi phí vay vượt quá lợi nhuận.

Đòn bẩy tích cực trong bất động sản

Đòn bẩy tích cực xảy ra khi bất động sản đầu tư mang lại lợi nhuận cao hơn chi phí thế chấp. Do đó, thu nhập cho thuê, dòng tiền và sự đánh giá cao dẫn đến lợi nhuận so với khoản đầu tư ban đầu. Đòn bẩy tích cực cũng dẫn đến lợi nhuận khuếch đại so với bất động sản không có đòn bẩy.

Đòn bẩy âm trong bất động sản

Đòn bẩy âm xảy ra khi chi phí vay vượt quá lợi nhuận từ dòng tiền âm của bất động sản. Bạn có khoản thế chấp dưới nước khi số dư thế chấp vượt quá giá trị bất động sản, điều này ảnh hưởng đến lợi nhuận của bạn. Thật không may, nó cũng có thể khiến bạn gặp rắc rối về tài chính nếu bạn không thể thanh toán thế chấp.

Những lý do khiến đòn bẩy trong bất động sản có thể trở nên tiêu cực bao gồm:

• Mua bất động sản đầu tư trong thị trường quá nóng
• Lãi suất tăng mạnh
• Sự suy thoái của thị trường cho thuê
• Giá trị tài sản giảm mạnh

Các loại đòn bẩy trong bất động sản

Ba loại đòn bẩy bất động sản chính là đòn bẩy tài chính, đòn bẩy hoạt động và đòn bẩy thị trường. Hầu hết các nhà đầu tư sử dụng các chiến lược đòn bẩy thông thường như vay vốn, thế chấp hoặc khai thác vốn chủ sở hữu nhà.

Tuy nhiên, đòn bẩy cũng bao gồm việc tăng giá thuê, quản lý tài sản hiệu quả hơn và kiểm soát chi phí. Các chiến thuật này đòn bẩy đầu tư vì chúng làm tăng hoặc tối đa hóa lợi nhuận.

Đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính là tên gọi khác của việc vay tiền để mua bất động sản đầu tư. Tùy thuộc vào hoàn cảnh của bạn, có một số lựa chọn để đòn bẩy bất động sản. Sau đây là một số lựa chọn:

• Thế chấp thông thường: Các bên cho vay truyền thống thường cho bạn vay tới 80% giá trị tài sản. Các khoản thanh toán khoản vay hàng tháng phụ thuộc vào các yếu tố sau:
  • Số tiền vay
  • Điểm tín dụng
  • Điều khoản cho vay
  • Trả trước
  • Loại tài sản
• Vay vốn thế chấp nhà : Bạn có thể tận dụng bất động sản bằng cách vay thế chấp nhà. Ví dụ, nếu bạn có đủ vốn chủ sở hữu, bạn có thể vay vốn thế chấp nhà hoặc vay vốn thế chấp để trả trước. Bạn cũng có thể hưởng lợi từ lãi suất thấp hơn.
• Tài trợ của người bán: Một cách khác để tận dụng bất động sản là nhờ người bán tài trợ cho giao dịch. Trong những trường hợp này, bạn có thể mua bất động sản với số tiền ít ỏi—hoặc thậm chí không cần tiền. Thông thường, với tài trợ của người bán, bạn trả cho người bán các khoản trả góp hàng tháng thay vì thế chấp bất động sản theo cách truyền thống.
• Cho vay tiền cứng: Đôi khi, tài trợ cho vay tiền cứng là cách tốt nhất để tận dụng bất động sản. Còn được gọi là khoản vay bắc cầu , khoản vay này sử dụng tài sản làm tài sản thế chấp và có thể thương lượng các điều khoản cho vay.
• Cho vay danh mục đầu tư: Bạn có thể kết hợp tất cả các khoản thế chấp bất động sản cho thuê thành một khoản vay danh mục đầu tư cho thuê duy nhất . Chiến lược đầu tư này có thể cung cấp khả năng đạt được các giao dịch tốt hơn và nhanh chóng mở rộng danh mục đầu tư cho thuê của bạn. Các bên cho vay danh mục đầu tư cũng linh hoạt hơn các bên cho vay truyền thống.
• Thẻ tín dụng doanh nghiệp: Sử dụng tín dụng doanh nghiệp có thể giúp thanh toán trước hoặc thanh toán cho các cải tiến vốn. Điều này cho phép bạn cải thiện danh mục đầu tư bất động sản của mình mà không cần động đến tiền mặt của chính mình.

Đòn bẩy hoạt động

Đòn bẩy hoạt động trong bất động sản đề cập đến các chiến lược nhằm tăng lợi nhuận của bất động sản. Mục tiêu là tối đa hóa thu nhập và giảm thiểu chi phí.

Sau đây là một số cách để tận dụng bất động sản cho thuê:

• Tăng giá thuê để cải thiện dòng tiền
• Giảm chi phí hoạt động như bảo trì và quản lý tài sản
• Giảm thiểu chỗ trống
• Đầu tư vào cải thiện vốn để tăng giá trị và tăng tiềm năng thu nhập

Đòn bẩy thị trường

Các nhà đầu tư thông thái biết cách sử dụng các điều kiện thị trường để tận dụng bất động sản. Các chiến lược này có thể bao gồm bán khi nhu cầu cao, đầu tư vào các địa điểm có tiềm năng tăng trưởng và tận dụng lãi suất thấp. Do đó, thẩm định trước khi mua bất động sản đầu tư là rất quan trọng để tối đa hóa lợi nhuận.

Tầm quan trọng của đòn bẩy trong bất động sản (Lợi ích)

Lợi ích của đòn bẩy đến từ việc sử dụng khoản đầu tư ban đầu nhỏ để mua bất động sản có lợi nhuận. Đòn bẩy cho phép bạn sử dụng tiền của người khác để mua, sở hữu và quản lý bất động sản. Ngoài ra, bạn có thể mua các bất động sản đầu tư đắt tiền hơn bằng cách sử dụng các cơ hội đầu tư đòn bẩy.

Sau đây là bốn lợi ích chính của đòn bẩy bất động sản.

Tăng lợi nhuận tiềm năng

Lợi ích lớn nhất của đòn bẩy trong bất động sản là lợi nhuận được khuếch đại. Sử dụng tài chính bất động sản làm tăng tiềm năng lợi nhuận và trong nhiều trường hợp, bạn có thể mua bất động sản lớn hơn đáng kể so với bất động sản không đòn bẩy. Ngoài ra, bạn sẽ kiếm được nhiều lợi nhuận hơn khi bất động sản tăng giá.

Sự đa dạng hóa

Đòn bẩy bất động sản cho phép bạn đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình. Với nguồn vốn vay, bạn có thể đầu tư vào nhiều bất động sản. Chiến lược đầu tư này phân bổ rủi ro trên nhiều tài sản khác nhau. Vì vậy, nếu một tài sản hoạt động kém, những tài sản khác vẫn có thể tạo ra lợi nhuận. Đa dạng hóa làm giảm tác động của việc một khoản đầu tư hoạt động kém hiệu quả đối với toàn bộ danh mục đầu tư của bạn.

Ưu đãi về thuế

Mua bất động sản đầu tư bằng đòn bẩy tài chính mang lại nhiều ưu đãi về thuế . Sau đây là một số cách để giảm thu nhập chịu thuế:

• Trừ tiền trả nợ thế chấp.
• Ghi giảm chi phí cải thiện tài sản cho thuê.
• Hoãn thuế thu nhập từ vốn bằng cách tái đầu tư vào một loại bất động sản “tương tự”.
• Ghi giảm khấu hao tài sản.

Ví dụ, giả sử bạn đầu tư bất động sản hoàn toàn bằng tiền mặt. Trong trường hợp đó, bạn sẽ không phải trả bất kỳ khoản thanh toán thế chấp nào trong tờ khai thuế hàng năm của mình. Thay vào đó, bạn sẽ phải trả nhiều thuế hơn vì thu nhập cho thuê hàng tháng có vẻ cao hơn.

Xây dựng sự giàu có

Sử dụng đòn bẩy trong bất động sản giúp tạo ra sự giàu có. Chiến lược này hiệu quả vì bạn kiểm soát các bất động sản đầu tư chỉ bằng một phần vốn của mình. Tài chính của bạn được hưởng lợi từ thu nhập bổ sung, giảm thuế và giá trị bất động sản tăng. Ngoài ra, các cơ hội đầu tư đòn bẩy khuếch đại lợi nhuận. Các yếu tố này cho phép bạn gia tăng sự giàu có theo thời gian.

Rủi ro khi sử dụng đòn bẩy bất động sản

Bất kỳ chiến lược đầu tư nào cũng có rủi ro. Do đó, hiểu được rủi ro đòn bẩy trong bất động sản là rất quan trọng để bảo vệ dòng tiền hàng tháng và tài sản cố định của bạn.

Một số điểm yếu của hình thức tài trợ cho vay bao gồm:

• Sự suy thoái của thị trường nhà ở khiến giá trị bất động sản giảm xuống.
• Lãi suất tăng làm tăng chi phí đi vay.
• Việc tuyển dụng sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền, nghĩa là bạn có thể không trả được tiền thế chấp.
• Mức nợ cao ảnh hưởng đến tài sản thanh khoản và ảnh hưởng tiêu cực đến xếp hạng tín dụng của bạn.

Sự thẩm định có thể giúp bạn tránh được những rủi ro liên quan đến việc sử dụng đòn bẩy bất động sản. Do đó, việc tiến hành nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng là rất quan trọng khi cân nhắc tài trợ cho khoản vay để đầu tư bất động sản.

Mẹo để tận dụng bất động sản hiệu quả (an toàn)

Khi được sử dụng một cách khôn ngoan, đòn bẩy là một công cụ mạnh mẽ để đầu tư ít tiền mặt hơn để có lợi nhuận cao hơn. Vậy một số cách tốt nhất để tối đa hóa lợi nhuận tiềm năng của mỗi xu đầu tư là gì?

Sau đây là một số mẹo hàng đầu để đảm bảo bạn tận dụng tối đa các giao dịch đòn bẩy. Bằng cách làm theo các mẹo này, bạn có thể tận dụng bất động sản hiệu quả đồng thời giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn.

Đặt mục tiêu thực tế

• Đặt ra mục tiêu tài chính thực tế để tránh vay quá nhiều hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức.
• Sử dụng ước tính thận trọng cho giá trị tài sản, lạm phát, chi phí và thanh toán thế chấp.

Sử dụng các chiến lược quản lý rủi ro

• Tiến hành nghiên cứu thị trường nhà ở sâu rộng để tìm ra khoản đầu tư bất động sản có tiềm năng lợi nhuận tốt nhất.
• Có chiến lược thoát hiểm bằng cách bán hoặc tái cấp vốn nếu thị trường bất động sản chậm lại.
• Duy trì tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) hợp lý để tránh nợ quá mức.
• Giữ tài sản cá nhân tách biệt với các giao dịch kinh doanh.

Xây dựng nền tảng tài chính vững chắc

• Dự báo lợi nhuận dựa trên xu hướng thị trường hiện tại, không phải dựa trên diễn biến lịch sử của thị trường.
• Duy trì một quỹ dự phòng để chi trả cho những khoản sửa chữa bất ngờ hoặc chỗ trống trong thời gian dài.

Đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn

• Đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn để phân tán rủi ro.
• Hãy cân nhắc đầu tư vào các khu vực hoặc thành phố khác nhau.
• Sử dụng kết hợp các chiến lược đầu tư như bất động sản để sửa chữa rồi bán lại, cho thuê và mua và nắm giữ.

Cách tính tỷ lệ đòn bẩy

Tính toán đòn bẩy là rất quan trọng để xác định cách tốt nhất để tài trợ cho các khoản đầu tư bất động sản. Các tính toán chính xác giúp xác định các bất động sản phù hợp. Chúng cũng giúp xác định xem bạn có đủ khả năng thanh toán thế chấp và chi phí hoạt động hay không.

Chúng ta hãy cùng xem xét sơ qua ba phép tính tỷ lệ đòn bẩy để giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư tốt nhất.

Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV)

Tỷ lệ cho vay trên giá trị so sánh giá bất động sản với số tiền cho vay. Tính toán tỷ lệ LTV là rất quan trọng để xác định quy mô của khoản thanh toán ban đầu. LTV cao hơn thường có nghĩa là các khoản vay bất động sản rủi ro cao hơn và lãi suất cao hơn. Do đó, khoản thế chấp có thể đắt hơn.

Để tính tỷ lệ cho vay trên giá trị, hãy chia số tiền vay cho giá trị tài sản được thẩm định. Tỷ lệ được thể hiện dưới dạng phần trăm. Sau đây là phép tính:

Tỷ lệ LTV = ([số tiền thế chấp] ÷ [số tiền vay]) x 100

Ví dụ, mua một bất động sản có giá trị 200.000 đô la với khoản thanh toán ban đầu là 40.000 đô la thì tỷ lệ LTV là 80%. Cách tính như sau:

(160.000 đô la ÷ 200.000 đô la) x 100 = 80%

Điều này có nghĩa là khoản đầu tư ban đầu của bạn là 20% tổng giá mua. Do đó, vốn chủ sở hữu của bạn là 20% và bạn sử dụng đòn bẩy 80% cho khoản đầu tư.

Tính toán tỷ lệ LTV hữu ích cho việc sửa chữa và lật nhà, cho thuê và mua và nắm giữ. Tỷ lệ LTV điển hình cho đầu tư bất động sản là từ 70% đến 80%.

Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR)

Tính toán tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR) giúp xác định xem một bất động sản có khả thi về mặt tài chính hay không. Số liệu này dựa trên thu nhập hoạt động ròng (NOI) và dịch vụ nợ.

Ví dụ, trước tiên bạn sẽ khấu trừ chi phí hoạt động khỏi thu nhập để tính NOI. Sau đó, bạn chia dịch vụ nợ hàng năm—trả nợ gốc cộng với chi phí vay.

Sau đây là cách tính tỷ lệ bảo hiểm nợ:

DSCR = [thu nhập hoạt động ròng] ÷ [dịch vụ nợ]

Ví dụ, giả sử một bất động sản cho thuê có tiềm năng NOI là 19.200 đô la và khoản thanh toán gốc và lãi thế chấp là 14.000 đô la hàng năm. Trong trường hợp đó, DSCR là 1,37.

19.200 đô la ÷ 14.000 đô la = 1,37

Tỷ lệ tối ưu để tính toán khả năng trả nợ là trên 1,25.

Bội số vốn chủ sở hữu

Hệ số nhân vốn chủ sở hữu giúp xác định lợi nhuận đầu tư tiềm năng của bạn so với khoản đầu tư ban đầu. Có thể hữu ích khi theo dõi các khoản đầu tư hiện tại hoặc tính toán ROI dự kiến. Các phép tính bội số vốn chủ sở hữu có thể giúp xác định các khoản đầu tư bất động sản có khả năng sinh lời.

Tính toán dựa trên tất cả lợi nhuận từ khoản đầu tư (tổng phân phối tiền mặt). Bao gồm thu nhập cho thuê và lợi nhuận từ việc bán. Sau đó, bạn chia lợi nhuận đầu tư cho tổng vốn chủ sở hữu đã đầu tư. Kết quả là số tiền vốn chủ sở hữu của bạn đã tăng lên trong thời gian nắm giữ.

Sau đây là công thức tính bội số vốn chủ sở hữu:

Bội số vốn chủ sở hữu = tổng số tiền phân phối bằng tiền mặt ÷ số tiền đầu tư

Ví dụ, giả sử bạn mua một bất động sản cách đây năm năm với giá 200.000 đô la và khoản thanh toán ban đầu là 40.000 đô la. Giả sử bất động sản được bán với giá 350.000 đô la và tổng số tiền lãi phải trả là 50.000 đô la. Do đó, lợi nhuận của bạn từ bất động sản là khoảng 100.000 đô la.

Giả sử trong thời gian nắm giữ, bạn kiếm được 95.000 đô la tiền thu nhập cho thuê. Tỷ lệ bội số vốn chủ sở hữu là 4,87.

195.000 đô la ÷ 40.000 đô la = 4,87

Do đó, cứ đầu tư 1 đô la, bạn sẽ nhận được 4,87 đô la tiền lãi.

Bạn có thể sử dụng máy tính bội số vốn chủ sở hữu để so sánh các bất động sản tương tự ở các thị trường tương tự. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải sử dụng số liệu này cùng với các số liệu khác để tính toán khoản đầu tư bất động sản tiềm năng.

 Kết luận

Hiểu đòn bẩy trong bất động sản là điều cần thiết đối với bất kỳ nhà đầu tư nào. Đây là công cụ hiệu quả để tăng sức mua và khuếch đại lợi nhuận. Nó cho phép bạn biến các khoản đầu tư ban đầu nhỏ thành lợi nhuận lớn hơn. Tài chính bất động sản có thể giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn, tăng ROI và mang lại cho bạn một số lợi thế về thuế. 

Tuy nhiên, giống như bất kỳ công cụ mạnh mẽ nào, bạn phải sử dụng đòn bẩy một cách khôn ngoan. Do đó, hiểu được những rủi ro liên quan là rất quan trọng để xây dựng sự giàu có và tận hưởng dòng tiền dương và tự do tài chính.